Umowa użyczenia lokalu. Jakie są różnice między użyczeniem a najmem?

Umowa użyczenia lokalu to umowa, w której jedna ze stron (użyczający) godzi się na bezpłatne użytkowanie danego lokalu przez inną osobę (biorącego). Charakterystyczną cechą takiej umowy jest nieodpłatność, co oznacza, że osoba użyczająca lokal nie czerpie żadnych finansowych korzyści z podpisania takiej umowy. Wobec tego użyczający nie ma prawa do pobierania wynagrodzenia od biorącego za użyczenie lokalu.

Osoba, która może użytkować lokal w ramach umowy użyczenia, jest zobowiązana do korzystania z niego w sposób odpowiadający jego właściwościom oraz przeznaczeniu. Biorący ma obowiązek dbać o nieruchomość oraz pokrywać bieżące koszty eksploatacyjne związane z użytkowaniem lokalu. Ponadto biorący nie ma prawa podnajmować lokalu osobom trzecim bez zgody użyczającego.

Jeżeli biorący korzysta z lokalu w sposób niezgodny z umową, np. powoduje szkody, to wówczas musi on ponieść koszty ich naprawy. Co więcej, jeżeli biorący wyraźnie łamie warunki umowy, to użyczający ma prawo wypowiedzieć umowę.

Właściciel lokalu natomiast ma obowiązek wydać lokal biorącemu, upewnić się, że jest on w stanie pozwalającym na ustalony użytek. Użyczający lokalu nie ma zaś prawa przeszkadzać biorącemu w korzystaniu z nieruchomości w czasie trwania umowy.

Umowa o użyczenie lokalu może być sporządzona zarówno w formie ustnej, jak i pisemnej, jednak dla większego bezpieczeństwa dla obu stron umowy, zaleca się, by sporządzić ją na piśmie. W umowie powinny znaleźć się informacje takie jak:

●      wskazanie obu stron umowy wraz z danymi,

●      wskazanie przedmiotu użyczenia,

●      opis aktualnego stanu lokalu,

●      określenie sposobu korzystania z lokalu (obowiązki i prawa użyczającego oraz biorącego),

●      określenie czasu obowiązywania umowy.

Kwestie dotyczące podatku w przypadku umowy użyczenia budzą wiele wątpliwości. Co do zasady użyczający lokal nie pobiera żadnego wynagrodzenia w związku z użyczeniem nieruchomości, co oznaczałoby, że nie podlega on obowiązkowi podatkowemu. Zgodnie z interpretacją dyrektora KIS z 28 marca 2023 r. bezpłatne użyczenie przez podatnika lokalu mieszkalnego osobie niespokrewnionej nie stanowi źródła przychodu, w związku z czym nie rodzi ono obowiązku podatkowego.

Dyrektor KIS w interpretacji stwierdził dodatkowo, że jeśli biorący w użyczenie ponosi dodatkowe opłaty za użyczającego tytułem opłat czynszowych, które to opłaty użyczający musiałby ponieść bez względu na fakt zawarcia przedmiotowej umowy, to wywoła to określone skutki podatkowe. Oznacza to, że kwota czynszu ponoszona przez biorącego z wyłączeniem opłat rozliczanych na podstawie wskazań liczników stanowi dla właściciela przychód z innych źródeł oraz podlega opodatkowaniu PIT na zasadach ogólnych.

Jeżeli natomiast użyczenie nieruchomości następuje w obrębie najbliższej rodziny, to nie będzie ono objęte podatkiem dochodowym. Jeżeli umowa użyczenia została zawarta z członkami rodziny należącymi do I lub II grupy podatkowej, to wtedy obowiązek podatkowy nie powstaje. Do grup tych zalicza się:

●      do I grupy podatkowej - małżonków, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwa, ojczyma, macochę i teściów,

●      do II grupy podatkowej - zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych.

Umowa najmu nieruchomości w odróżnieniu od umowy użyczenia jest umową odpłatną, co oznacza, że właściciel nieruchomości pobiera od najemcy stosowną kwotę w ramach czynszu za wynajem. Wówczas wynajmujący uzyskuje przychód z wynajmu, w związku z czym podlega obowiązkowemu opodatkowaniu.

Od stycznia 2023 r. najem opodatkowany jest ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, którego stawka wynosi 8,5 proc. dla osób, których przychód z tytułu najmu w ciągu roku nie przekroczy 100 tys. zł oraz 12,5 proc. dla osób, których przychód z tytułu najmu w ciągu roku przekroczy 100 tys. zł.

WG