Szykują się zmiany na rynku mieszkaniowym. Co z cenami za metr kwadratowy?

Problem mieszkaniowy w Polsce ma różne oblicza, a dotychczasowa polityka się nie sprawdziła. Mieszkań brakuje, kredyty hipoteczne po wzroście stóp procentowych stały się niedostępne, rynek najmu instytucjonalnego dopiero powstaje, a czynsze indywidualnie wynajmowanych mieszkań poszybowały w górę.

Jak już pisaliśmy w Interii Biznes, rynek mieszkaniowy będzie jednym z głównych tematów, które zdominują kampanię wyborczą, bo jest społecznie bardzo dokuczliwy. Resort rozwoju ostatnio zaprezentował pomysł kredytu z niskim oprocentowaniem na pierwsze mieszkanie, a w ubiegłym tygodniu walkę z tzw. patodeweloperką i od lat rozprzestrzeniającą się "betonozą".  

Część obiecanych zmian od dawna jest wyczekiwana, jak na przykład te dotyczące kwestii wyglądu placów zabaw, ich powierzchni i wyposażenia, bo dotychczasowe regulacje były dziurawe, czego efektem są pojawiające się na nowych osiedlach pseudo placyki dla dzieci np. składające się z jednej huśtawki.

Jednak niektóre, jak normy balkonowe czy odległościowe budzą wątpliwości. Najwięcej jednak wątpliwości wzbudza sama gradacja problemów do szybkiego rozwiązania.  

- Zasadniczym problemem polskiego mieszkalnictwa nie są warunki techniczne realizacji budynków. Największym wyzwaniem pozostaje, pomimo upływu wielu lat i szeregu rządowych pomysłów, opracowanie i wdrożenie racjonalnej wieloletniej polityki państwa dotyczącej wspierania mieszkalnictwa. Główną barierą rozwoju dobrego standardu mieszkalnictwa nie są bowiem niedostateczne regulacje techniczne, ale rozbieżność pomiędzy zamożnością przeciętnych nabywców mieszkań a cenami budowy nowych mieszkań i ich zakupu. Polepszenie standardu mieszkań poprzez interwencję państwa w zakresie wyłącznie norm techniczno-budowlanych nie wpłynie w sposób zasadniczy na podwyższenie jakości polskich mieszkań. Owszem, nie można wykluczyć, że niektóre mieszkania będą bliższe przyzwoitemu standardowi niż obecnie, ale z drugiej strony będą droższe. Nie dostrzegamy przy tym, aby kwestia dostępności ekonomicznej mieszkań była przedmiotem równie aktywnego działania rządu - komentuje Jan Styliński, prezes Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa.

Jak niedawno pisała Interia, wydatki na mieszkalnictwo są mniejsze niż koszt wypłacenia 14 emerytury, na co w swojej analizie "Mieszkaniowy jarmark obietnic. Bez spójnej wizji czekają nas kolejne kryzysy mieszkaniowe" zwraca uwagę Adam Czerniak, ekspert rynku mieszkaniowego z SGH.

Wiadomo już, że zapowiedziany niedawno tzw. kredyt na 2 proc. na pierwsze mieszkanie nie rozwiąże problemu, a pomoże tylko nielicznym i tylko w małym stopniu (jedną z kluczowych barier jest brak zdolności kredytowej). Zdaniem przedstawicieli branży, w obecnej sytuacji, nowe normy na przykład zwiększające odległości między blokami mogą się przełożyć na wzrost cen mieszkań.

Ministerstwo rozwoju zaproponowało zwiększenie minimalnej odległości budynków mieszkalnych wielorodzinnych od granicy działki do 6 metrów.

- Powyższe rozwiązanie może prowadzić do ograniczenia wykorzystania wolnych działek w przyszłości. Już w minionych 3 latach niedostateczna liczba dobrych działek do inwestowania prowadziła z jednej strony do radykalnego wzrostu cen nieruchomości, zaś z drugiej wzmacniała proces rozlewania miast. Nie podważając koncepcji ustalenia bardziej restrykcyjnych norm odległości, działania rządu powinny równocześnie zmierzać do zwiększenia dostępności działek w obrębie miast oraz do skrócenia procedur planistycznych - mówi Jan Styliński.

Pewne wątpliwości jakie zgłasza część ekspertów dotyczą zapowiedzianych wymogów dotyczących balkonów (nie ma jeszcze projektów). Między balkonami na odrębnej płycie balkonowej będzie musiało być minimum 4 metry, a w przypadku mniejszej odległości lub balkonów na jednej płycie, konieczne będzie stosowanie przegród o odpowiedniej grubości i wysokości.

Resort tłumaczy, że planuje się dopuszczenie sytuowania balkonów na jednej płycie lub w mniejszej odległości niż wskazane 4m, pod warunkiem, że zostanie zastosowana nieprzeźroczysta przegroda o odpowiedniej wysokości, szerokości i grubości.

- Z perspektywy wykonawców robót budowlanych, rodzaj rozwiązań normatywnych przyjętych dla balkonów nie ma istotnego znaczenia, nie powinno to też w sposób zasadniczy wpłynąć na finalną cenę mieszkania. Stosowanie przegród o odpowiedniej grubości i wysokości, czyli zapewniających należytą ochronę prywatności, nie powinno pociągać za sobą znaczących kosztów z perspektywy całej inwestycji - uważa prezes PZPB. 

Jednocześnie resort chce poprawić normy dotyczące nasłonecznienia mieszkań. I to może mieć większe przełożenie na koszty.

-  Rozwiązanie będzie pociągać za sobą w pierwszej kolejności zwiększenie przeszkleń, co z kolei będzie zwiększać emisyjność budynków i będzie wymagać skompensowania wyższej emisyjności przy pomocy innych rozwiązań. Jednocześnie, w pewnych uwarunkowaniach, większe nasłonecznienie może wymagać zmian w ustawieniu budynków, w tym zwłaszcza odległości. Zmiany w powyższym zakresie będą najprawdopodobniej powodować wzrost kosztów budowy.  W konsekwencji, należy wrócić do pierwotnej kwestii, to jest w jaki sposób rząd zamierza tworzyć i kształtować politykę wspierania mieszkalnictwa, tak aby kolejne zmiany natury technicznej, pociągające za sobą wzrost kosztów budowy, nie ograniczały w jeszcze większym stopniu dostępu do nowych mieszkań - komentuje dla Interii Biznes prezes PZPB.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii w odpowiedzi przesłanej Interii deklaruje, że przedstawiło wstępny pakiet rozwiązań mających na celu walkę z tzw. patodeweloperką. - Projekt rozporządzenia, po opracowaniu brzmienia poszczególnych przepisów, zostanie poddany szerokim konsultacjom publicznym - podkreśla resort.

Ma być ukrócony także proceder sprzedawania tzw. mikroapartamentów.

- Wprowadzając przepis dotyczący powierzchni lokalu użytkowego chcemy ukrócić praktyki, zgodnie z którymi budowane są budynki np. hotelowe, akademiki, a następnie nabywcy są wprowadzani w błąd, ponieważ myślą, że kupują mieszkanie. W rzeczywistości nie są to mieszkania, tylko lokale użytkowe - sprzedawane jako lokale inwestycyjne. Często się tak dzieje, że tego typu budynki budowane są na terenach, które nie są przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową - tłumaczy MRiT.

Część ekspertów zgłaszała obawę, że to wpłynąć na możliwość budowy wakacyjnych condohoteli. 

Monika Krześniak-Sajewicz