Coraz łatwiej zamienić mieszkanie na dom

Na tym dobre wiadomości dla kupujących się nie kończą. Mimo, że domy są tańsze, to ich średnia powierzchnia jest prawie identyczna jak przed rokiem, a do tego stoją na działkach średnio o 9 proc. większych. Takie wyniki daje sezonowe opracowanie Open Finance, przygotowane na bazie oferty przedstawionej na stołecznych targach mieszkaniowych.

Jeśli ktoś uważa, że ceny gotowych nadal są za wysokie, może sam postawić dom. Firmy budowlane obecne na targach rozpoczynały kuszenie klientów już od ceny 1800 zł za metr kwadratowy. Przy metodzie gospodarczej może być jeszcze taniej. Zatem wnioski dla marzących o własnym domu są - nomen omen - budujące. Jak doszło do korzystnych zmian na rynku?

Podobne opracowania przygotowujemy co pół roku już od 2006 roku. Obecna edycja jest siódmą z kolei. Przez ten czas obserwowaliśmy dynamiczne zmiany zachodzące na rynku domów jednorodzinnych. Początkowo oferta deweloperów była niezwykle wąska, zamykała się w mniej niż 10 inwestycjach, mimo że w latach 2006-2007 zamiana nawet niedużego mieszkania o powierzchni 60-70 m2 na dom była realną alternatywą. W kolejnych latach - na skutek wzrostu kosztów budowy i cen działek - ceny domów wzrosły, a jednocześnie znacząco (nawet 10-krotnie w stosunku do 2006 roku) wzrosła także oferta wystawianych na sprzedaż domów.

Mimo, że ostatnie dwa lata przyniosły spadek cen mieszkań, ceny domów utrzymywały się na wysokim poziomie. Jednak już w 2009 roku mediana cen była o 10,5 proc. niższa niż w 2008 roku. Wcześniej spuścili z tonu deweloperzy obecni na targach od lat, którzy mimo upływu czasu mają problemy ze znalezieniem chętnych na swoje inwestycje. Teraz dodatkowo na rynku pojawiły się też nowe firmy, które korzystają z niższych cen działek, a swoje koszty kalkulują w oparciu o tańsze materiały i tańszą siłę roboczą - w efekcie w ciągu dwóch lat mediana cen domów spadła z 913 tys. zł, czyli o ponad 200 tys. zł.

Przeciętny dom (zaliczamy do tej kategorii także segmenty i bliźniaki) ma 165 m2 powierzchni i jest położony na 500-metrowej działce. W porównaniu do oferty sprzed roku skurczył się o cztery metry kwadratowe, za to wielkość działki wzrosła o 42 m2

Zmieniła się cena w segmencie ekonomicznym - 25 proc. oferty deweloperów to domy oferowane poniżej 580 tys. zł (rok temu ta granica przebiegała 80 tys. zł wyżej) lub, licząc inaczej, do 4 tys. zł/m2 Również drogie rezydencje kosztują mniej - 25 proc. cen najdroższych domów rozpoczyna się od 950 tys. zł (5161 zł/m2), przed rokiem było to 982 tys. zł (5836 zł/m2).

Różnica w cenach domów jest pochodną lokalizacji budynków, ich wielkości i powierzchni działek. Najtańsze domy (kosztujące poniżej 580 tys. zł) mają powierzchnię mniejszą niż 141 m2, a działka nie przekracza 308 m2. W przypadku domów z górnego segmentu cenowego, ich powierzchnie zaczynają się od 188 m2, a powierzchnie działek od 818 m2 Pod tym względem zanotowaliśmy prawdziwy skok, ponieważ przed rokiem działki, na których postawiono najdrożej wyceniane domy (górne 25 proc. oferty), zaczynały się od 559 m2.

Wróćmy jednak do domów o przeciętnej cenie i przyjrzyjmy się jak duże mieszkanie trzeba mieć, by myśleć o jego zamianie na dom. Za 700 tys. zł (mediana ceny domu z naszego zestawienia) można w Warszawie sprzedać mieszkanie o powierzchni 90,5 m2, licząc według mediany cen transakcyjnych, obliczanej przez Open Finance na bazie transakcji dokonywanych przez klientów firmy.

Możemy spróbować obniżyć koszty inwestycji samodzielnie budując swój własny dom, choć uzyskanie ceny wyraźnie niższej niż 700 tys. zł w okolicach Warszawy nie będzie prostym zadaniem. W zamian uzyskamy jednak możliwość zbudowania domu na większej działce i dokładnie takiego, jaki odpowiada naszym wyobrażeniom.

Obecne na stołecznych targach firmy budowlane reklamowały swoje usługi od ceny 1800 zł za metr kwadratowy budynku budowanego w technologii tradycyjnej, to jest nawet o 400?900 zł taniej niż przed rokiem. Również od 1800 zł za metr zaczynają się ceny domów budowanych w technologii szkieletowej, których zaletą jest szybkość wykonania (trzy miesiące). W ofercie firmy, która stawia takie domy, są także budynki w standardzie pod klucz w cenie od 2500 zł/m2

Stawiając dom z poddaszem użytkowym lub pełnym piętrem i przyjmując koszt wykonania na poziomie 2 tys. zł (najtańsze budynki są zarazem konstrukcjami najprostszymi, a prawie każdy inwestor chce swój dom czymś wyróżnić) zyskamy cenę wykonania na poziomie 340 tys. zł za 170-metrowy dom (przed rokiem przyjęliśmy, że jest to minimum 374 tys. zł). Do tego należy doliczyć koszt zakupu działki, który będzie zależał od jej powierzchni, lokalizacji i uzbrojenia. Ceny ziemi budowlanej wokół Warszawy są niższe niż przed rokiem, ale różnice nie są duże. Możemy przyjąć, że zakup działki wystarczającej do postawienia jednorodzinnego domu zamknie się w kwocie 300 tys. zł (może być oczywiście zdecydowanie wyższy), co ustawiałoby całkowity koszt inwestycji we własny dom na poziomie 640 tys. zł. To "równowartość" mieszkania o powierzchni 83 m2.

Stawiając dom samodzielnie - to jest zamawiając potrzebne materiały i wynajdując kolejne ekipy fachowców - inwestor jest w stanie zaoszczędzić 10 proc. na kosztach budowy, nie tracąc na jakości wykonania, a często ją podnosząc. W naszych kalkulacjach oznaczałoby to zbicie ceny postawienia budynku w stanie deweloperskim o 30 tys. zł. Takie działanie otwiera także pole do ubiegania się o zwrot VAT z tytułu zmiany stawek podatkowych od niektórych materiałów budowlanych po 1 maja 2004 roku - maksymalnie taki zwrot może sięgnąć 32,5 tys. zł. Zakładając, że udało się odzyskać 20 tys. zł z podatku VAT, obniżamy koszt inwestycji budowlanej o 50 tys. zł, a całej inwestycji (łącznie z zakupem działki) do 590 tys. zł, co stanowi ekwiwalent 76 m2 mieszkania.

Powyższe dane i obliczenia dotyczą Warszawy i okolic. W innych miastach zazwyczaj niższe są ceny mieszkań, ale jednocześnie niższe też są ceny ziemi, czy robocizny. Trudno jednoznacznie orzec, że zachodzą tam podobne relacje cen jak w stolicy, bo każdy lokalny rynek nieruchomości ma swoje specyficzne uwarunkowania i do pewnego stopnia rządzi się własnymi prawami. Może się więc okazać, że na zamianie mieszkania na dom w jednym mieście można zyskać względnie więcej niż na podobnej operacji w innym. Dlatego każdorazowo wymaga to oddzielnej, dokładnej kalkulacji kosztów.

Emil Szweda, Bernard Waszczyk

analitycy Open Finance